恒大風向標超百億進京背後的自住房邏輯
本報記者 張曉玲 廣州、深圳報道
無論是時機還是動機，恒大地產2013年北京拿地的舉動，都暗含瞭北京力推自住房的意願。
從沙河高教園地塊到東壩地塊，恒大目前在北京拿地金額已超過百億。而沙河高教園項目以幾乎不賺錢的姿態強勢介入北京土地市場，被業內視為其向自住房政策示好的標志。
11月21日，恒大豪擲51億拿下的北京朝陽東壩地塊，需配建1.69萬平米限價商品房，以及11.2萬平米的自住型商品房，前者限價9900元/平方米，後者限價為2.2萬元/平米。該地塊是恒大地產進京以來第一次有"純商品房"建築部分，但面積僅7.9473萬平米。此前，恒大拿下的兩塊地分別是限價商品房地塊的朝陽區豆各莊地塊，以及主要建公共租賃住房和園區安置房的昌平區沙河高教園二期地塊，合計建築面積超過100萬平方米。
業內質疑恒大拿下上述項目幾無利潤可賺。對此，在今年的中期業績會上，恒大地產總裁夏海鈞稱，通過限價房等保障房地塊的獲取，恒大既實現瞭進入北京，又保證瞭項目的銷售，並不擔心沒有錢賺。這些項目中還會選中一部分的住宅進行綠色住宅的產業化建設。
夏海鈞坦言，公司在前兩年一、二線城市的消耗量比較大，急需補充一、二線城市的項目。未來一、二線城市和三線城市的佈局將基本保持平衡。
可能令恒大也沒有想到的是，北京接下來出臺的"京七條"，使得恒大所拿地塊成為北京土地市場的主流。中原地產市場研究部統計數據顯示：今年在北京已經成交的住宅用地中，可建自住型商品住房面積已達到142萬平方米，預計全年自住型住房地塊總面積有望接近300萬平米。
這種激進的自住房供地政策，使住宅類建築面積占全北京經營性地塊首次突破55%，供應的自住型面積已經有望接近或超過2萬套，年內供應的商品住宅用地也有望突破10萬套。
在新一屆政府的房地產調控思路中，市場與保障的雙軌制思路得到強化，增加中小套型自住房的供應也是大勢所趨。對萬科、保利、恒大這類全國性大型房企而言，進行自住房的開發將成為其生存之道。
"北京樓市後續的調控措施將逐漸轉向：在高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導，改變之前的整體市場格局。如果供應量足夠多，對市場的影響將非常大。"北京中原地產市場總監張大偉說。
不止是北京，緊隨一線城市收緊調控之後，廈門、南昌、沈陽、杭州等多個二線城市均發佈相對應的調控措施，均提及增加住房用地供應，特別是加大保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應力度。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，相比一線城市，二線城市的供地新政對於改善市場供求關系、滿足自住需求，有更積極的意義，有利於遏制房價過快上漲。
根據住建部政策研究中心主任秦虹的研究，社會自住性需求多，與人口結構有關。"目前23-27歲的人口在總量裡占據比較大的比例，這部分的人口總絕對數也比較高，他們的父母正是上個世紀60年代初出生高峰的那一代人。這幾年正是人口年齡、婚房需求特別旺盛的時期。我們可能面臨的是最後一個剛性需求比較強盛的時段，由於獨生子女政策，後面很難出現25歲左右的年輕人占比如此之大的情況。"
張大偉認為，政府強力推行自住房政策，會擠壓房企的利潤空間，對房企的運作能力提出更高的要求。
接近恒大的人士稱，對於剛剛進京的恒大來說，可能還不是追求利潤率的時候。限價房項目有個最大的好處是銷售不用擔心，而豆各莊項目除瞭自住型商品房以外，還有約2500個車位、1.6萬平方米的商業和3.8萬平方米不限價的公寓可以出售，東壩地塊也有純商品房部分，綜合下來應該還是有利潤的。
11月25日，日本智庫大和總研發表研究報告稱，恒大地產正在邁向全年1000億元銷售目標。
(21世紀經濟報道)
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新聞來源http://b台北大同房貸j.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/08092514245.shtml
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